La population africaine augmente et s'urbanise à un rythme élevé, ce qui génère une demande de plus en plus forte de services publics et d'infrastructures pour les villes d'aujourd'hui et de demain. Cette demande est d'autant plus importante que le continent est le moins bien desservi du point de vue des infrastructures et qu'il existe un fort déséquilibre entre la demande et l'offre de services essentiels de bonne qualité.

En parallèle, la prise de conscience mondiale sur les enjeux liés au changement climatique et la responsabilité des acteurs économiques face à la dégradation de l'environnement poussent aujourd'hui les différents investisseurs à reconsidérer progressivement leur processus d'investissement. La transition écologique et le respect des normes écologique deviennent des variables à prendre en compte. Il devient donc impératif et primordial de pouvoir allier rentabilité économique et respect de l'environnement.

Les bailleurs de fonds et, de plus en plus, les fonds d'investissements, conscients de ces évolutions et des impératifs liés à la transition énergétique proposent de plus de plus des nouveaux instruments financiers répondant aux enjeux environnementaux. On retrouve notamment parmi ces instruments les obligations vertes (green bonds) qui ont pour objectif de financer uniquement des projets ou des activités bénéfiques à la transition écologique. En 2020, les obligations vertes ont permis de financer principalement des projets liés au secteur de l'énergie, du bâtiment et du transport, ces trois secteurs ont représenté 85 % des contributions aux green bonds.

Avec 300 milliards de dollars d'obligations vertes émises chaque année dans le monde, et un seuil de 1 milliards de dollars atteint en décembre 2019, les green bonds sont un outil de financement efficace et un moyen d'effectuer un suivi des projets d'infrastructures en s'assurant de leur conformité avec les normes écologiques. Cependant, cet instrument reste faiblement utilisé sur le continent africain. Seul 1 % des 300 milliards de dollars d'obligations vertes émises chaque année sont attribués à des projets sur le continent. Ce chiffre bien que faible, représente néanmoins une opportunité pour les investisseurs tant la marge de progression est importante pour atteindre le plein potentiel financier de ce type d'instrument. Deux principales normes internationales permettent de vérifier l'intégrité du label « Green » attribué à une dette. La première norme est « Green Bond Principles » de l'International Capital Market Association et la deuxième norme est le « Climate Bond Standard » publié par la Climate Bond Initiative. Elles garantissent la crédibilité des projets et offrent aux investisseurs la possibilité d'avoir un meilleur suivi et une bonne traçabilité de leur investissement.

En 2018, c'est l'archipel des Seychelles qui a fait figure de pionnier en émettant la première obligation verte, destinée à lever des fonds pour protéger son environnement marin. Cette émission a permis de lever 15 millions de dollars auprès d'investisseurs internationaux.

L'année 2020 a marqué un tournant pour les green bonds sur le continent africain, avec un niveau d'émission record s'élevant à 1,2 milliards de dollars et en 2021, c'est Emergence Plaza, propriétaire du complexe commercial Cosmos Yopougon en Côte d'Ivoire qui a émis la première obligation verte d'initiative privée d'Afrique de l'Ouest et centrale. Avec 10 milliards de francs CFA (18,1 millions de dollars), cette émission ouvre de nouveaux horizons pour le financement de projets immobiliers durables et respectueux des normes écologiques.

Ce type d'opération montre que les obligations vertes qui représente un marché mondial de 290 milliards de dollars peuvent être un accélérateur pour le secteur de l'immobilier durable en Afrique. Véritable levier de croissance, les green bonds permettent ainsi de soutenir la croissance de ce secteur en lui permettant d'avoir accès à des financements importants.

Alors que l'Occident peine à reformer son modèle de développement pour le faire entrer dans le cadre de la transition écologique, le continent africain a l'opportunité de construire, grâce à ce type d'instruments financiers, des infrastructures conçues spécifiquement dans une optique de développement durable. Les infrastructures seraient ainsi immédiatement pensées de manière écologique faisant croître de facto leur essor sur le continent.

(*) Managing Partner, HC Capital Properties