L'immobilier au Maghreb : immersion dans un secteur en mutation

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Kevin Gormand est co-fondateur et CEO de Mubawab,
Kevin Gormand est co-fondateur et CEO de Mubawab, (Crédits : DR.)
Le marché de l'immobilier, étroitement lié à la conjoncture économique et à la stabilité politique d'un pays, évolue différemment au Maroc, en Tunisie et en Algérie. Toutefois, Algériens, Marocains comme Tunisiens aspirent toujours à investir dans la pierre pour se constituer un patrimoine. Parallèlement, le Maghreb est une destination qui continue d'attirer un grand nombre d'étrangers chaque année, que ce soit pour un investissement locatif ou pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire. Coup de projecteur donc sur les Etats du Maghreb qui recèlent tous trois d'opportunités pour investir et se lancer dans le secteur de l'immobilier qui connaît un réel bouleversement.

Depuis quelques années le secteur immobilier au Maroc connaît une croissance exponentielle. Que ce soit pour l'achat d'un appartement, d'une villa ou d'un terrain. La demande augmente de plus en plus, ce qui contribue à la promotion du secteur.

De plus, la mise en place de l'article 19 de la loi des finances de 1999 a encouragé les promoteurs immobiliers à s'engager dans la réalisation de logements sociaux afin d'être totalement exonérés de tout impôt.

Ce développement dans le secteur est dû à la désertion des zones rurales vers les zones urbaines, mais aussi à un flux massif d'étudiants venus d'une multitude de pays d'Afrique subsaharienne.

Il est également à noter que le Royaume a réussi à s'aligner avec les standards internationaux en matière de modernisation et de respect des normes avec, par exemple, les programmes villes nouvelles et villes sans bidonvilles, qui sont des partenariats public-privé dont le but est la création de nouveaux logements accessibles à tous.

Au Maroc, selon Fatna Lkhiyel, secrétaire d'Etat chargée de l'Habitat, le secteur de l'immobilier représente 6,3% du PIB. En outre, le dynamisme entourant le secteur a permis la production de près de 160.000 unités de logements par an ainsi que la réduction du déficit en logements qui est passé de 1,2 million d'unités en 2002 à 400.000 en 2019.

En somme, la stratégie adoptée par le Maroc dans ce domaine révèle que le développement de l'immobilier passe par la création d'un contexte stable afin de faciliter les investissements, mais également par le respect de l'aspect environnemental qui est devenu primordial.

Immobilier en Tunisie : des perspectives encourageantes

Devenir propriétaire est le rêve de tout tunisien ; cet objectif fait partie des mœurs depuis des générations. De ce fait, la nouvelle génération a gardé le même esprit, ce qui a entraîné une demande croissante de logements adossée à une augmentation des prix.

Depuis quelques années, suite à la crise politique survenue en Tunisie, le pouvoir d'achat a beaucoup baissé tandis que le prix du secteur immobilier est resté le même. Cette situation a entraîné un déséquilibre structurel qui a causé un nombre élevé d'invendus (près de 70.000 logements) et a incité les Tunisiens à se lancer dans l'auto-construction ; une initiative qui ne fait qu'augmenter les problèmes d'urbanisme ambiant.

Malgré les spécificités de ce marché, les perspectives à venir restent positives. Le secteur du bâtiment compte se hisser en deuxième position à horizon 2020 et occuper la position de leader en 2030. Le marché immobilier du luxe, quant à lui, résiste à la crise et connaît une croissance continue.

Enfin, l'ouverture du foncier immobilier à une population étrangère plus large permettra un accroissement des opportunités d'investissements pour le pays. Certes, le marché immobilier tunisien est en difficulté, néanmoins, les perspectives à venir laissent entrevoir une note optimiste quant à l'évolution du secteur.

En Algérie, l'immobilier est un secteur stagnant, mais soutenu par des initiatives publiques Ces dernières années, le secteur immobilier algérien peine à connaître une réelle croissance. Cela étant dû à une variation des prix d'une Wilaya à l'autre.

L'une des initiatives lancées par le gouvernement pour contribuer à la croissance du marché est la nouvelle loi de finances 2019 qui concerne principalement les logements publics. Cette loi accompagnera la structuration du secteur en permettant aux promoteurs non seulement d'améliorer leurs offres, mais aussi de profiter du foncier public dans une opération «win-win» instaurée par le gouvernement.

Par ailleurs, en Algérie, le marché immobilier demeure inaccessible à une grande partie de la classe moyenne. La nouvelle loi de finances en cours d'application soutiendra la redynamisation du secteur, mais ce programme public ne suffira pas à répondre à toute la demande du pays -sachant qu'il existe un déficit en moyenne de 100.000 logements au niveau national. Il sera, de fait, nécessaire de lancer d'autres initiatives ayant pour objectif de booster la croissance du secteur immobilier algérien.

Immobilier, digital et Maghreb : un trio plein de potentiel

Dans la sphère immobilière, le digital joue un rôle prépondérant et offre des opportunités à l'ensemble de l'écosystème tout en incitant les entreprises à se transformer toujours plus vite afin de répondre aux attentes des clients et des professionnels du secteur.

A l'heure de la 5G et des réseaux sociaux, il n'est plus possible d'envisager l'immobilier sans le digital, qui est d'ailleurs le premier apporteur d'affaires du secteur. Vendeurs, acheteurs et investisseurs, tous sont désormais sur un même pied d'égalité et extrêmement bien informés grâce au Web qui apporte à la fois une visibilité et une audience supérieure aux autres canaux de communication et ce, à moindre coût.

Dans les Etats du Maghreb, où le secteur de l'immobilier est croissant, l'écosystème numérique, lui, y est en plein boom. Si nous prenons le seul exemple du Maroc, une récente enquête de l'Agence nationale de réglementation des télécommunications (ANRT) souligne un taux de pénétration d'Internet en constante augmentation. En effet, selon le rapport, 6 millions de ménages marocains - soit 74% - disposent d'un accès Internet. Une consommation numérique, notamment sur mobile, qui occupe une part de plus en plus importante dans le quotidien des Marocains. L'usage des réseaux sociaux n'est pas en reste et semble particulièrement marqué chez la Génération Z dont le niveau de fréquentation de ces réseaux frôle les 100%.

En conclusion, le secteur de l'immobilier dans les trois pays du Maghreb présente certes des spécificités et des disparités. Toutefois, ce sont trois économies émergentes où les populations jeunes ont envie d'investir dans l'immobilier pour se créer un patrimoine. La digitalisation et l'innovation dans ce secteur sont donc des éléments clés pour toucher ces populations et rester compétitif. L'immobilier est donc au début de son histoire par rapport à la transformation digitale.

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